Studie: Immobilien kaufen ist oft günstiger als mieten, bei niedrigen Zinsen | Nachrichten

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FRANKFURT (dpa-AFX) – Gerade bei Neuverträgen ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) oft deutlich günstiger als die Anmietung. Allerdings schmälern die stark gestiegenen Zinsen die Gewinne deutlich. Immobilienkäufern ging es 2021 in allen deutschen Regionen besser als Mietern, heißt es in einer am Mittwoch veröffentlichten IW-Analyse, die der Deutschen Presse-Agentur vorliegt. Aber die Vorteile für die Käufer nehmen mit steigenden Zinsen ab, insbesondere in teuren Städten.

Für die IW-Studie mit dem Immobilienunternehmen Accentro wurden die Eigennutzerkosten den Mieterkosten gegenübergestellt. Folglich tragen Käufer den Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, Darlehenszinsbelastung und Zinsausfall: Immobilienkäufer könnten das Geld in eine Wohnung oder ein Haus investiert haben. Dieser basiert auf der Rendite von Blue-Chip-Unternehmensanleihen.

Auch Instandhaltungs- und Abschreibungskosten wurden berücksichtigt, Wertsteigerungen auf drei Prozent pro Jahr begrenzt. Immobilien sind in den letzten Jahren deutlich teurer geworden, der Boom dürfte aber nicht übertrieben sein. Dem gegenüber standen die Nettokaltmieten in den Neuverträgen und in den Bestandsmieten.

Das Ergebnis: Zahlten Vermieter-Mieter in Deutschland im Jahr 2021 durchschnittlich 4,21 Euro pro Quadratmeter, mussten Mieter bei den damals sehr niedrigen Darlehenszinsen von knapp über einem Prozent bei Neuvermietungen für Vergleichbares 10,30 Euro pro Quadratmeter zahlen . Wohnungen und 7,04 EUR für bestehende Verträge. Käufer hatten einen Vorteil gegenüber Mietern von fast 60 Prozent und 40 Prozent für bestehende Mieten.

Selbst in teuren Metropolen gab es laut Studie einen großen Vorteil. „Der Zinsrückgang des letzten Jahres hat den Anstieg der Kaufpreise mehr als kompensiert“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte bei IW. Auch die Reform der Maklerprovisionsteilung hat die Käufer entlastet. “Aber steigende Zinsen werden den Kostenvorteil des Eigennutzers deutlich schmälern.”

Finanzierungen sind aufgrund der hohen Inflation rapide teurer geworden: Laut FMH Finanzberatung haben sich die Zinsen für Standarddarlehen mit zehnjähriger Laufzeit seit Dezember von weniger als einem Prozent auf durchschnittlich rund 2,5 Prozent mehr als verdoppelt, Tendenz steigend.

In drei Szenarien mit steigenden Bauzinsen auf 2, 2,5 oder 3 Prozent hat IW berechnet, ob Immobilienkäufer in diesem Jahr noch besser dastehen als Mieter mit Neuverträgen. Bereits ein Zinsniveau von 2,5 Prozent verdoppelt die Kosten für Eigennutzer (8,55 Euro). Berücksichtigt man die Kaufpreissteigerung, ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 8,97 Euro. Bei drei Prozent Zinsen auf die Darlehen steigen die Eigenmieterkosten auf 10,63 Euro. In diesem Szenario sei Mieten bereits in 86 der 401 deutschen kreisfreien Städte und Kreise günstiger als Kaufen, schreiben die Autoren.

Vor allem im Umland der sieben größten deutschen Städte und weiterer Großstädte sind Käufer auch bei höheren Zinsen im Vorteil. Der „neutrale Zinssatz“ für zehnjährige Finanzierungen, ab denen die Eigennutzungskosten den Neuvertragsmieten entsprechen, beträgt rund um Großstädte 3,6 Prozent, in anderen Großstädten 3,1 Prozent und im Umland 3,5 Prozent. Ist der Zinssatz noch höher, haben die Mieter einen Vorteil.

Für die anderen Bezirke kommt das IW auf einen neutralen Zinssatz von 3,7 Prozent. In allen sieben Metropolen, darunter Berlin, München und Hamburg, fahren Mieter bereits ab 2,8 Prozent besser als Käufer.

Das Eigenheim gilt als gute Altersvorsorge. Die Entscheidung zwischen Miete oder Kauf hängt jedoch von den jeweiligen Gegebenheiten ab, beispielsweise ob häufige berufliche Umzüge notwendig sind. Und während die einen gerne unabhängig vom Vermieter leben möchten, verweisen die anderen auf die Vorteile, keine Schulden zu haben und keine teuren Reparaturen bezahlen zu müssen.

Die Autoren betonen, dass es sich hierbei um eine beispielhafte Berechnung handelt. Starke Wertsteigerungen von Wohnungen und Häusern, wie in den letzten Jahren, haben Hausbesitzern noch mehr zugute gekommen, als die Studie zeigt. Menschen mit günstigen Altverträgen in teuren Städten hingegen schneiden beim Kaufen oder Mieten gut ab. Die Experten des Geldratgebers „Finanztipp“ weisen zudem darauf hin, dass auch Mieter große finanzielle Chancen haben können: Wer sein Geld in renditestarke Anlagen wie langfristige Aktien anlegt, „kann auch als Mieter langfristiges Vermögen aufbauen, in manche Szenarien sogar mehr als den Kauf einer Immobilie”, schreibt er.

Für Käufer hängt viel von der Zinsentwicklung ab. „Es ist schwer, mit den rasant steigenden Bauzinsen Schritt zu halten“, sagt IW-Experte Voigtlender. Dadurch könnte sich die Inflation auf hohem Niveau stabilisieren. Allerdings rechnen die Experten der WFH-Finanzberatung bereits in den Sommermonaten mit einem Anstieg der Hypothekarzinsen für zehnjährige Finanzierungen auf drei Prozent. Ein Ende des Aufwärtstrends sei nicht in Sicht, schrieben sie kürzlich, mit schmerzhaften Folgen für Immobilienkäufer: „Vier Prozent Zinsen in diesem Jahr sind nicht pessimistisch, aber sehr realistisch.“/als/DP/stk